Detalji Predloga Ugovora Opštine Tivat i Adriatic Marinas d.o.o.

Najinteresantnija tačka dnevnog reda narednog zasijedanja Skupštine opštine Tivat 17, januara je Predlog Odluke o davanju saglasnosti na predlog Ugovora o načinu ispunjenja dijela međusobnih obaveza po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta između Opštine Tivat i Adriatic Marinas d.o.o. Tivat.

Uz skupštinski materijal odbornicima je podjeljeno i obrazloženje za donošenje ove odluke. Evo kompletnog obrazloženja:

Dana 28.10.2006.godine, između Vlade Republike Crne Gore, kao prodavca i Adriatic Marinas d.o.o. Tivat, kao kupca, zaključen je Ugovor o kupovini, prodaji i investiranju u vojnu imovinu mornaričko- tehničkog remontnog zavoda “Sava Kovačević”-Tivat i Doma vojske Tivat(u daljem tekstu: Ugovor o kupovini Arsenala), koji u poglavlju pod naslovom “Telefon, električna energija, Komunalije”,  sadrži   član 18(C) koji glasi:

„Kupac će platiti naknadu za uređenje građevinskog zemljišta za svaku vrstu izgradnje na zemljištu u skladu sa zakonom. Kada se te naknade budu zaračunavale, imaće se u vidu iznosi koje je zasebno platio Kupac za (i) radove na infrastrukturi, javnim uslugama, komunalijama u Tivtu (ii)sanaciju zemljišta (iii)rušenje Objekata koji nemaju građevinsku dozvolu  (iv) stvarnih površina Objekata koji imaju građevinsku dozvolu ( uključujući ali ne ograničavajući se na Dom vojske)  i (v) stvarne površine objekata izgrađenih prije 1945. godine. Naknada plativa za građevinsko zemljište će se odrediti u skladu sa primljenjivim Propisima i dodatno uzimajući u obzir gore navedene kriterije, putem posebnog ugovora koji će potpisati Kupac i Opština Tivat.“

Država Crna Gora se obavezala prema investitoru projekta Porto Montenegro da obezbijedi izvršenje svih radnji koje se zahtijevaju Ugovorom o kupovini MTRZ “Arsenal. To pravo Država crpi iz Ustava Crne Gore kojim je propisano da stvari u državnoj svojini pripadaju državi Crnoj Gori, a Ustav, takođe, propisuje da opština vrši određena svojinska ovlašćenja na stvarima u državnoj svojini u skladu sa zakonom.

Zakon kojim se uređuje korišćenje, upravljanje i raspolaganje stvarima i drugim dobrima koja pripadaju Crnoj Gori ili lokalnoj samoupravi je Zakon o državnoj imovini. Navedenim zakonom država Crna Gora je titular prava svojine na državnoj imovini, a opština nosilac svojinskih ovlašćenja, od prava držanja, korišćenja i upravljanja, do prava raspolaganja.

Opština Tivat je od početka bila uključena u proces prodaje MTRZ “Arsenal”, te bi bez podrške lokalne zajednice ovaj projekat teško mogao biti realizovan. Iako formalno nije potpisnik Ugovora o kupoprodaji Arsenala, Opština Tivat je bila upoznata sa svim odredbama istog, samim tim i sa članom 18(C), kojim je definisano pitanje načina utvrđivanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta.

Takođe, ne ulazeći u sve benefite realizacije projekta Porto Montenegro i multiplikativne efekte za razvoj privrede i kvalitet života, koji su najveći za Opštinu Tivat, treba istaći podatak da je kompanija Adriatic Marinas d.o.o. nakon potpisivanja Ugovora o kupoprodaji Arsenala uplatila 5.000.000,00€ za riješavanje pitanja infrastrukture u Tivtu. Pri tom, po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta Porto Montenegro je uplatio Opštini Tivat 7.646.018,20 €, prema izvještaju Sekretarijata za finansije i lokalne javne prihode na dan 11.09.2017. godine, ne pozivajući se na član 18(C) Ugovora.

U cilju ispunjavanja obaveza po osnovu pomenutog člana 18(C) Ugovora o kupovini “ Arsenala”  Opština Tivat i Adriatic Marinas d.o.o. su dana 15.maja 2015.godine, zaključili Memorandum o formiranju radne grupe za rješavanje obaveza po osnovu komunalnih naknada (u daljem tekstu: “Memorandum”), čiji član 2 predviđa da je zadatak ove radne grupe  “da sačini izvještaj u kome će se navesti specifikacija svih radova, sanacija, rušenja objekata, stvarnih površina objekata, kao i iznosi koji se odnose na te stavke, a koji će biti oduzeti od budućih obaveza kompanije Adriatic Marinas d.o.o. ili sa njom povezanih lica, po osnovu naknada za komunalno opremanje građevinskog zemljišta na projektu Porto Montenegro u Tivtu, u skladu sa članom 18(C) Ugovora o kupoprodaji Arsenala”.

Obrazlažući ulaganja u sanaciju zemljišta Adriatic Marinas d.o.o je dostavio Opštini Tivat svu relevantnu dokumentaciju: ponude ovlašćenih kompanija, dozvole za izvoz otpada izdate od strane Agencije za zaštitu životne sredine Crne Gore, dozvole za transport preko teritorija Hrvatske i Austrije, dokumenta o izvezenim količinama otpada, potvrde da je otpad dopremljen na za to određene lokacijei sl.

Ulaganja u sanaciju zemljišta odnosila su se na slijedeće:

• Čišćenje i uklanjanje 594,20 t  azbesta, u iznosu od 350.578,00 €
• Uklanjanje 48,16 t  zemljišta kontaminiranog živom, u iznosu od 35.606,37 €
• Uklanjanje 168 t zauljanog zemljišta, u iznosu od 155.257,00 €, što ukupno iznosi 441,37 € uloženih sredstava za sanaciju zemljišta.

U cilju prevazilaženja razlika u stavovima po pitanju priznavanja sredstava po ostalim stavkama  Opština Tivat i Adriatic Marinas d.o.o. su se dana 05.12.2016.godine, usaglasili  da sudski vještak građevinske struke i ovlašćeni procjenitelj Zoran Filipović, bude imenovan kao ekspert koji će biti angažovan radi vještačenja i sačinjavanja nalaza i mišljenja u vezi sa pitanjima komunalnih naknada.

Vještak Zoran Filipović je sačiniotri Izvještaja, i to:

1. Procjena vrijednosti izvedenih radova na rušenju objekata bivšeg “Arsenala”. Izvještaj dostavljen Opštini Tivat dana 20.01.2017.godine
2. Obračun stvarnih površina objekata bivšeg “Arsenala” prije 1945. godine. Izvještaj dostavljen Opštini Tivat dana 28.02.2017.godine
3. Obračun iznosa koji je Adriatic Marinas d.o.o iz Tivta uložila u radove na infrastrukturi lokacije. Izvještaj dostavljen Opštini Tivatdana 05.04.2017.godine.

Po Izvještaju iz tačke 1, vještak je zaključio da cijena od 1.745.717,58 € koja je plaćena za rušenje predstavlja realnu i tačnu osnovu za sporazumni dogovor između Opštine Tivat i Adriatic Marinas d.o.o.

Primjedba Opštine Tivat bila je da iznos plaćen za rušenje ne može biti prihvaćen za objekte koji su izgrađeni prije 1945.godine, jer su ti objekti uzeti u obzir priznavanjem njihove površine u članu 18 C(v). Smatrali smo da Adriatic Marinas d.o.o.ne može biti oslobođen po dva osnovana isti objekat. Navedeni iznos od 1.745.717,58 € Opština Tivat je umanjila za iznos obračunat za površinu objekata za koji su priznate komunalije, tako da se došlo do iznosa od  827.411,05 €.

Po drugom Izvještaju vještak je utvrdio da su prije 1945.godine postojala 62 objekta, neto površine 29.909,85 m2.

Primjenom važećih kriterijuma obračuna komunalija taj iznos je smanjen na 28.590,73 m2, odnosno 10.101,67 x 103,20 = 1.042.492,34 € i 18.489,34 x 172,00 = 3.180.166,48 €. Sabiranjem ova dva iznosa dobijen je iznos od 4.222.658,82 € po ovom osnovu.

Zaključak trećeg Izvještaja vještaka je da je kroz komunalno opremanje lokacije u zahvatu DSL Arsenal, od strane Adriatic Marinas d.o.o. uložen iznos od 6.642.328,17 € sa PDV-om, koji će biti predmet posebnog ugovora.

Obrađivač:

Direkcija za investicije

Predlagač:
Predsjednica Opštine

Prof.dr Snežana Matijević

Imajući u vidu sve izložene činjenične i pravne argumente, predlažemo Skupštini da donese odluku kojom se daje saglasnost na sljedeći:

PREDLOG UGOVOR O NAČINU ISPUNJENJA DIJELA MEĐUSOBNIH OBAVEZA PO OSNOVU NAKNADE ZA KOMUNALNO OPREMANJE GRAĐEVINSKOG ZEMLJIŠTA

Ovaj Ugovor o načinu ispunjenja dijela međusobnih obaveza po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta (u daljem tekstu: “Ugovor”), zaključen je dana______2018.godine u Tivtu, između sljedećih pravnih lica:

1. Opština Tivat, koju zastupa predsjednica Opštine, prof.dr Snežana Matijević (u daljem tekstu: Opština Tivat), s jedne strane

i

2. Adriatic Marinas d.o.o. Tivat, društvo sa ograničenom odgovornošću koje je osnovano i posluje u skladu sa pozitivnim crnogorskim pravom, sa sjedištem na adresi Obala b.b., 85320 Tivat, reistrovano kod Centralnog registra Privrednog suda u Podgorici, PIB 02467593, koje zastupa David Margason, izvršni direktor, (u daljem tekstu: Adriatic Marinas), sa druge strane

(Opština Tivat i Adriatic Marinas d.o.o. se u daljem tekstu pojedinačno nazivaju “Strana”, a zajedno “Strane”, a izraz “Adriatic Marinas” kada se koristi u ovom Ugovoru podrazumijeva i povezana društva privrednog društva Adriatic Marinas d.o.o. iz Tivta)

PREAMBULA

IMAJUĆI U VIDU:

-Da ovim ugovorom, strane uređuju dio međusobnih prava i obaveze proizašlih iz odredbe člana18(C) Ugovora o kupovini, prodaji i investiranju u vojnu imovinu mornaričko-tehničko remontnog zavoda ”Sava Kovačević” –Tivat i Doma vojske – Tivat, zaključenog 28.10.2006.godine, između Vlade Crne Gore, Adriatic Marinas d.o.o. i P.M. Securities (Barbados) INC (u daljem tekstu: “Ugovor o kupoprodaji “Arsenala”), koja glasi:

„Kupac će platiti naknadu za uređenje građevinskog zemljišta za svaku vrstu izgradnje na Zemljištu u skladu sa zakonom. Kada se te naknade budu zaračunavale, imaće se u vidu iznosi koje je zasebno platio Kupac za (I) radove na infrastrukturi, javnim uslugama, komunalijama u Tivtu (II) sanaciju zemljišta (III) rušenje Objekata koji nemaju građevinsku dozvolu  (IV) stvarnih površina Objekata koji imaju građevinsku dozvolu (uključujući ali ne ograničavajući se na Dom vojske)  i (V) stvarne površine objekata izgrađenih prije 1945. godine. Naknada plativa za građevinsko zemljište će se odrediti u skladu sa primljenjivim Propisima i dodatno uzimajući u obzir gore navedene kriterije, putem posebnog ugovora koji će potpisati Kupac i Opština Tivat.“

-Da su se strane Ugovora o kupoprodaji “Arsenala” saglasile da će se naknada za komunalno opremanje građevinskog zemljišta odrediti u skladu sa važećim propisima i dodatno uzimajući u obzir gore navedene kriterijume, putem posebnog ugovora koji će potpisati Adriatic Marinas d.o.o. i Opština Tivat;

-Da su strane, u cilju realizacije dijela međusobnih prava i obaveza iz člana 18(C) Ugovora o kupovini “Arsenala”, dana 15.maja 2015.godine, zaključile Memorandum o formiranju radne grupe za rješavanje obaveza poosnovu komunalnih naknada (u daljem tekstu: Memorandum), čiji član 2 predviđa da je zadatak te radne grupe  “da sačini izvještaj u kome će se navesti specifikacija svih radova, sanacija, rušenja objekata, stvarnih površina objekata, kao i iznosi koji se odnose na te stavke, a koji će biti oduzeti od novčanih obaveza kompanije Adriatic Marinas d.o.o. ili sa njom povezanih lica, po osnovu naknada za komunalno opremanje građevinskog zemljišta na projektu Porto Montenegro u Tivtu, u skladu sa članom 18(C) Ugovora o kupoprodaji “Arsenala”.

-Da su predstavnici Direkcije za investicije Opštine Tivat i Adriatic Marinas d.o.o. potpisali Zapisnik sa sastanka povodom rješavanja komunalnih naknada izmeđuOpštine Tivat i Adriatic Marinas d.o.o. dana 05.12.2016.godine i usaglasili se da sudski vještak građevinske struke i ovlašćeni procjenitelj Zoran Filipović, bude imenovan kao ekspert koji će biti angažovan radi vještačenja i sačinjavanja nalaza i mišljenja u vezi sa pitanjima komunalnih naknada (u daljem tekstu: Ovlašćeni vještak);

– Da je Ovlašćeni vještak sačinio sljedeće izvještaje koji su prilog uz ovaj Ugovor i predstavljaju njegov sastavni dio:

• Procjena vrijednosti izvedenih radova na rušenju objekata bivšeg „Arsenala“;
• Procjena površine objekata koji su sagrađeni prije 1945.godine;
• Procjena iznosa koji je Adriatic Marinas doo iz Tivta uložila u radove na infrastrukturi lokacije;
• Da su dosadašnja ulaganja u sanaciju zemljišta prezentirana od strane Adriatic Marinasa d.o.o. sa kompletnom dokumentacijom;

STRANE SU SE SAGLASILE O SLJEDEĆEM:

Član 1

Opština Tivat je saglasna da, shodno obavezi iz člana 18(C) Ugovora o kupovini Arsenala, kompanijiAdriatic Marinas d.o.o.Tivat, odnosno njenim zavisnim privrednim društvima koja su u ugovornom odnosu sa Opštinom Tivat, kao osnov za umanjenje potraživanja po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, prizna  sljedeće:

1. Sredstva do sada uložena u sanaciju zemljišta u iznosu od 441,37€ (pet stotina četrdeset jednu hiljadu četiristo četrdeset jedan euro i trideset sedam centi)
2. Sredstva uložena u rušenje objekata koji nemaju građevinsku dozvolu, u iznosu od 411,05€ (osamsto dvadeset sedam hiljada četiristo jedanaest eura i pet centi)
3. Umanjeni iznos, koji se odnosi na stvarne površine objekata izgrađenih prije 1945.godine, od 222.658,82€ (četiri miliona dvjesto dvadeset dvije hiljade i šest stotina pedeset osam eura i osamdeset dva centa).

 Član 2

Opština Tivat je saglasna da iznos stavki navedenih pod tačkama 1, 2 i 3, člana 1 ovog Ugovora, tj. 5.591.511,24€ (pet miliona petsto devedeset jedna hiljada petsto jedanaest eura i dvadeset četiri centa) bude iznos do kojeg se može izvršiti umanjenje obaveza Adriatic Marinas d.o.o. Tivat i njegovih povezanih društava, po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, koje su utvrđene:

• Ugovorom o uređivanju međusobnih odnosa u pogledu plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, broj 0702-444-6/85-1, od 31.07.2015.godine, u iznosu od 2.479.495,20eura;
• Ugovorom o uređivanju međusobnih odnosa u pogledu plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, broj 0702-444-6/111-1-16, od 26.05.2017.godine, u iznosu od 1.599.858,00 eura;
• Ugovorom o uređivanju međusobnih odnosa u pogledu plaćanja naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta, broj 0702-444-4/73-2, od 08.09.2017.godine, u iznosu od 1.197.436,48eura;

Razlika između iznosa od 5.591.511,24€  i dospjelih, a neizmirenih obaveza Adriatic Marinas d.o.o. Tivat koje proizlaze iz ugovora citiranih u ovom članu, može se koristiti za izmirenje odgovarajućeg dijela buduće obaveze Adriatic Marinas d.o.o. Tivat, po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta u vezi sa izgradnjom objekta u skladu sa DSL “Arsenal”.

Član 3

Zaključenjem ovog Ugovora i realizacijom prava na prebijanj eobaveza koja su njime predviđena,Opština Tivat i privredno društvo Adriatic Marinasd.o.o. Tivat, odnosno njegova povezana društva,neopozivo izjavljuju i prihvataju da nijedna strana više nema prema drugoj strani nikakvih potraživanja po osnovu odredbe člana 18(C) tačke (iii), (iv) i (v) Ugovora o kupovini “Arsenala” i realizacijom ovog ugovora, odriču se prava nanaknadu štete po osnovu označenih odredbi iz člana 18(C) Ugovora o kupovini “Arsenala”, osim za potraživanja privrednog društva Adriatic Marinasd.o.o. Tivatipovezanihdrustavapočlanu 18(C) tačke (i) i (ii) koje će biti predmet posebnog Ugovora između ugovornih strana.

 Član 4

Ovaj ugovor se zaključuje uz saglasnost Skupštine Opštine Tivat, datom Odlukom o davanju saglasnosti na zaključenje Predloga Ugovora o načinu ispunjenja obaveza po osnovu naknade za komunalno opremanje građevinskog zemljišta,između Opštine Tivat i Adriatic Marinas doo Tivat, broj___od____2018.godine, koja je priložena uz ovaj ugovor i čini njegov sastavni dio.

Član 5

Ovaj ugovor strane zaključuju slobodnom voljom, bez prijetnje, prinude ili zablude i odriču se njegovog pobijanja, bilo u cjelini, bilo u pogledu neke od njegovih odredaba, po bilo kom osnovu.

Član 6

Na ovaj ugovor se primjenjuju odredbe pozitivnih propisa Crne Gore.

Član 7

Ovaj ugovor je sačinjen i potpisan u 4 (četiri) istovjetna primjerka, od kojih svaka strana, zadržava po 2 (dva).

ZA OPŠTINU TIVAT:                                                           ZA ADRIATIC MARINAS:

Prof.dr Snežana Matijević, predsjednica                   David Margason, izvršni direktor